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北京调控后二手楼市价格版图: 谁扛不住了?

2016-12-17 07:33:19 来源:21世纪经济报道 评论:0 点击:9531

  调控的逐轮深入对热点城市楼市产生了重大影响。

  最直接的反应是成交量下滑。从中原地产监测的36个城市来看,12月第二周(12.05-12.11)新建住宅成交面积环比微降0.3%,其中一线、三四线城市分别下降3%、6%,二线城市上升5%。

  北京二手房市场成交量也受到了一定影响。10月份北京二手房网签20950套,11月则回落至19128套,同比下降约9.5%。

  成交量下滑的同时北京房价是否在下跌?为此,21世纪经济报道记者通过走访,对各区域及各典型小区进行了分析。

  21世纪经济报道记者发现,北京所有区县成交量均出现大幅下降,但房价表现各不相同,绝大部分仍然处于涨价态势。东城区、西城区、朝阳区和海淀区的房价整体趋势仍在稳步上升、未见下跌(甚至仍有小区出现明显涨幅),郊区及周边地带则在限购后房价出现小幅下降。

  不过,就个案分析而言,地段、装修程度、楼层高低、有无电梯等因素也直接影响二手房房价涨跌。

  坚挺的市中心和学区房

  21世纪经济报道记者以区县、典型项目为单位,进行了面到点的对比。个案对比的数据基础源自链家网和安居客。

  在北京市东城区,根据链家网数据,9月30日限购令施行之后截至12月15日区内共成交510套房,远不如9月份780套的成交量。

  典型楼盘如东直门附近一小区海晟名苑,房价高于平均房价且仍在增长。9月30日后成交的140平方米以上大户型价格约9.99万元/平方米,140平方米以下户型均价在11万元/平方米以上;而此前大户型房价波动较小,均价从8万元/平方米涨到9万元/平方米左右,小户型则从8万元/平方米涨到11万元/平方米。

  而北京市西城区,根据链家网数据,9月30日后房屋共成交789套,也不如9月的1343套。

  西城区广安门附近房价在9月30日以后仍平稳增长,到11月之后增幅下降。如西城区丽水莲花小区在9月30日后成交均价8.2万元/平方米;在9月30日前成交的房源,整体均价7万-8万元/平方米,前后差别不大。

  西单附近的小区房价一直在稳步增长,甚至在9月30日之后,房价增幅突然提高,至11月又重新放缓。位于西单的爱民里小区9月30日之后成交均为140平方米以下户型,均价12.9万元/平方米。1月至9月成交的无电梯房价格在9万-11万元/平方米间。

  海淀区以学区房多著称。21世纪经济报道记者发现,仅双榆树地带的房价在限购之后增速放缓,甚至到11月回落至限购前水平。部分小区如知春里的房价仍在缓慢增长,9月30日后成交均价9.8万元/平方米,前9个月成交均价从7万元/平方米涨到9万元/平方米左右。

  中关村附近稳步增长的房价,直到11月份开始有所回落。紫金数码园房价低于中关村附近,但整体趋势相同。该小区在9月30日后成交均价为6.25万元/平方米,目前挂牌出售的5套房源均价为7.7万元/平方米;9月30日之前价格从4万元/平方米左右涨到5.8万元/平方米左右。

  另外,通州受首都副中心特殊因素影响,房价相比限购前表现坚挺。

  涨幅放缓版图

  朝阳区的房价涨幅自近两个月开始放缓。

  太阳宫附近的房价在限购之后增速放缓,至11月之后甚至有下滑迹象。如太阳公元小区均价高于太阳宫附近小区,但趋势相同。在9月30日之后成交均价约在12.8万元/平方米。正在挂牌出售的25套房源,均价为13.9万元。而1月至9月,太阳公元小户型成交价格从9万元/平方米左右涨到12.14万元/平方米,大户型均价从8万元/平方米涨到12.4万元/平方米左右。

  朝阳公园附近房价增速也在11月份左右开始放缓。如枣营南里小区于9月30日之后成交均价为6.6万元/平方米,挂牌中的10套房源均价与之相近。9月30日之前成交均是小户型无电梯,价格从4.2万元/平方米涨到6.2万元/平方米。

  丰台区房价表现也相似。四方景园三区小区在9月30日之后成交140平方米以下小户型均价为5.28万元/平方米。前9个月成交价从4万元/平方米增长至5.6万元/平方米,11月至12月出现约5.7%的下降。整体趋势与成寿寺附近房价相似。

  昌平回龙观受周边上地产业园等刚需影响,附近房价仍呈平稳态势,只有少量回落,一些小区甚至还在增长。根据安居客统计,流星花园三区均价比上月上涨8.03%,增幅甚至高于限购前。该小区在9月30日后有20套成交,均价为5.2万元/平方米。

  石景山、大兴、顺义、昌平偏远等区县整体表现也与上述相似。

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