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中国楼市拐点或显现 明年经济排雷货币政策将转变

2016-12-15 07:14:02 来源:21世纪经济报道 评论:0 点击:1646

  国家统计局日前发布的数据显示,今年1至11月,全国房地产开发投资93387亿元,同比名义增长6.5%,增速比1至10月回落0.1个百分点。这是房地产投资增速连续四个月上涨后首现下滑。除此之外,前11个月,房地产开发企业到位资金、房屋新开工面积增速均有所回落,房地产开发三大指标同步放缓。

  另一项百城价格指数显示,曾是本轮全国房价上涨领头羊的深圳市,11月样本均价为55040元,环比跌0.20%,是一线城市中率先下跌的城市。在以二手房交易为主的北京市,根据伟业我爱我家市场研究院数据统计,12月上旬北京全市二手住宅共网签4955套,与11月上旬相比下降27.6%,同比2015年同期下降23.7%。

  这些数据表明,楼市调控政策已经发挥了作用。今年以来,为实现去库存的政策目标,通过金融鼓励等方式支持家庭购买住房,由于楼市需求长期压制以及货币供应量较大,造成了一种房价暴涨的预期,而购房者过于集中涌向一二线城市的楼市,最终的确也出现了房价上涨的结果。为了防范房价暴涨带来的金融风险,中国政府采取了严格的调控政策。

  考虑到楼市“一放就涨,一收就跌”的规律,调控成为决定市场走势的主要因素,人们担心,楼市政策持续收紧会导致房地产市场明显降温,会不会出现断崖式下滑?应当说,每一次调控都会影响到需求缩量,而且持续的抑制本身会给供给市场带来压力,必然会出现降价销售的现象。但大部分时候,这种通过下跌刺激销售的方式并不明显,因为开发商基于经验,很清楚囤积时间更长一点就可能等到调控放松,出现量价齐升的“好日子”。

  但是,这一次市场的心态发生了变化,主要基于两个事实。一个是,这一轮房价上涨的一个重要特征是金融化。对于购买者而言,由于货币总量扩大,在央行降低首付比例的背景下,很多购房者通过首付贷等金融形式,高杠杆买房或炒房,造成真实的首付比更低;其次,由于资金成本过低,一些开发商通过层层杠杆高价拿地,推高了地价,从而也推高了房价。这种过度杠杆化为此次楼市调控带来不稳定因素。

  另外一个事实是,中国的金融环境发生了变化。此轮房价上涨是基于偏宽松的货币政策,这里面包括较低利率以及规模上的大幅增加。但是,明年货币政策可能发生转变。首先,中国物价水平在持续的上涨,存在一定的通胀压力。而同期,美国加息预期比较强烈,美元指数的强势也带来人民币贬值的压力。因此,市场预期未来货币政策可能会收紧,以抵御通胀、人民币贬值预期等。

  考虑到特朗普就任后采取经济政策可能给中国带来的不确定性,明年中国经济很重要的一个内容可能是降杠杆,提前“排雷”,而这必然需要一个偏紧的货币环境。与此同时,中国宏观经济政策可能走“紧货币,宽财政”的道路。种种迹象都表明,货币政策将发生明显的转变,这对已经受到严格调控的楼市而言,是“雪上加霜”。

  当然,这并不等于楼市会因宏观经济而出现风险,鉴于目前的价位过高,而今年上涨的幅度太大,一定幅度的下跌是必然的,也是市场健康发展的前提。相反,由杠杆驱动的脱离基本购买力的价格水平也难以维持,它需要经济经过一个时期的高速增长才能消化,而在这个过程中,回落是市场规律的体现。

  但是,我们不能坐等市场在调控下不断的反复,而要通过改革让房地产进入一个良性的发展轨道。12月9日,中共中央政治局召开会议,提出加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。希望这个机制尽快建立起来,让楼市摆脱调控与反弹的不良循环,因为这个循环可能会积累金融风险。

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