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图解丨楼市调控还在加码 房价会继续降吗?

2016-11-19 09:34:01 来源:21世纪经济报道 评论:0 点击:8939

  十一前后,在楼市所谓的“金九银十”之际,包括一线城市以及部分热点二三线城市密集出台房地产调控政策,主要涉及限购、限贷、土地供应、市场监管等方面,这能否给高烧的楼市降温?

  11月18日,统计局发布70个大中城市房价数据,这也是调控后首个房价的官方数据出炉。

  一线二线城市退烧,无锡长沙接力飙涨

  数据显示,10月份,70个大中城市中,一线城市和二线城市房地产市场明显降温,房价环比涨幅快速回落,特别是深圳和成都的房价相较9月份已经出现了下降。

(部分出台限购限贷政策城市10月房价变动,数据来源:国家统计局,中指院 制表:21数据新闻实验室)  (部分出台限购限贷政策城市10月房价变动,数据来源:国家统计局,中指院 制表:21数据新闻实验室)

  但是,在部分一线和热点二线城市退烧的同时,三线城市价格稳定,部分非限购城市价格上涨明显,10月热点城市中的杭州、无锡,以及非限购城市中的长沙、赣州等地,房价环比涨幅均超过3%。

(10月新建商品住宅价格环比增幅高于3%的城市,☆指已出台限购限贷措施;数据来源:统计局,制表:21数据新闻实验室)  (10月新建商品住宅价格环比增幅高于3%的城市,☆指已出台限购限贷措施;数据来源:统计局,制表:21数据新闻实验室)

  从房地产开发投资额来看,前10月增速并未放缓。

  对此,统计局新闻发言人毛盛勇指出,原因在于去年基数比较低,后面几个月房地产投资增速不会明显下降。不过,从单月数据来看,调控政策落地还是产生了明显的影响,2016年10月,全国房地产开发投资9377.41亿元,同比增加13.45%,环比下降8.16%。

(全国房地产开发投资额,单月数据 数据来源:国家统计局,Wind 制图:21数据新闻实验室)  (全国房地产开发投资额,单月数据 数据来源:国家统计局,Wind 制图:21数据新闻实验室)

  最严调控=房价会大幅下跌?分析人士:并不会

  9月底10月初,22个城市密集发布调控新政,除了限购限贷等政策外,各地也掀起房地产调控执法风暴。

  10月中旬以来,一行三会先后出台措施,要求严格执行限贷政策,收紧企业发债,规范银行理财、保险投资等资金介入房地产。

  住建部多次要求加大房地产市场整顿规范力度,对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定,要求各地严厉查处这些违法违规行为。

  虽然已取得部分成效,部分地区楼市热度下降,但是部分城市房价涨幅依然居高不下。近日来,各地调控政策频繁出现升级。

  业内人士表示,本轮房地产调控与往年最大的不同在于,持续地打补丁、加压力,并且叠加历史最严格的执行力度。

(11月以来,调控政策频繁升级)(11月以来,调控政策频繁升级)

  而据经济参考报报道,现阶段重点调控名单在此前的北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市的基础上,增加石家庄、南昌、长沙、青岛4个近期房价上涨较快的城市,这也意味着未来这20个城市均存在继续加强调控的可能性。

  值得注意的是,数据显示,长沙10月新建商品住宅价格环比涨幅达4.5%,仅次于无锡,而其自2015年来的涨幅也达17%。

业内人士表示,楼市调控政策频出,覆盖面不断扩展,在政策频加压力的情况下,预计未来房地产市场降温趋势延续,四季度楼市成交量下滑或成定局。

  业内人士表示,楼市调控政策频出,覆盖面不断扩展,在政策频加压力的情况下,预计未来房地产市场降温趋势延续,四季度楼市成交量下滑或成定局。

  不过,对于老百姓来说,关注点在于:房价有可能降吗?

  对此,海通证券首席经济学家李迅雷表示,从目前来看,房价即便出现了下跌,也没有大跌的基础,更何况目前房价上涨地区主要是在经济发达地区,大部分三、四、五线城市的房价几乎没有多少上涨,即便上涨幅度在5%左右的地区,也是跑输GDP的。

  从政府调控的目标看,所采取的方式是抑制需求而不是扩大供给,其目的是为了抑制房价过快上涨。因此,在经济稳增长的大目标下,政府会采取更多管制的手段而非市场化的手段来应对房价上涨,故房地产调控政策不会导致房价出现大幅下跌。

  房企10月业绩下滑,全年目标依然提前完成

  统计局数据显示,1-10月份,全国商品房销售额91482亿元,同比增长41.2%,已超2015年全年销售水平,提前两个月刷新纪录。同时,销售面积120338万平方米,同比增长26.8%,也已达到历年同期最高纪录。

  但从单月来看,随着多地限购政策落地,商品房销售额10月增幅大幅回落。

(10月全国商品房销售额增幅/单月,数据来源:统计局,Wind 制图:21数据新闻实验室)(10月全国商品房销售额增幅/单月,数据来源:统计局,Wind 制图:21数据新闻实验室)

  而房企业绩也或多或少的受了影响,据公开资料,在目前已公布10月销售业绩的32家房企中,环比业绩出现下滑的房企达22家,占到总数的近七成。

  其中,万科10月销售额达到489.9亿,位居目前公布业绩的上市房企10月销售额排行首位,环比增幅高达93%,相当亮眼。而金地集团、富力地产的10月销售额环比跌幅均逾40%。

(部分房企10月销售额及环比增幅,数据来源:Wind,制图:21数据新闻实验室)(部分房企10月销售额及环比增幅,数据来源:Wind,制图:21数据新闻实验室)

  尽管如此,今年前十月不少房企还是赚得盆满钵满。部分房企在中途调高全年销售目标的前提下,依然提前2个月完成。

  恒大、万科前10月销售额双双突破3000亿,碧桂园也超过2700亿。年末房企业绩“之争”的势头凸显。

对此,中原地产市场总监张大伟表示,目前来看,大部分房企在2016年销售与资金都非常良好,将影响调控后房价下调时间和空间。

  对此,中原地产市场总监张大伟表示,目前来看,大部分房企在2016年销售与资金都非常良好,将影响调控后房价下调时间和空间。

  因此,到年底前房企降价意愿薄弱的背景下,出现价格大幅变动的可能性较低。

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