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楼市“过山车”:热点城市房价退烧 部分市场遭冷冻

2016-10-24 08:05:11 来源:21世纪经济报道 评论:0 点击:3962

  楼市“过山车”: 热点城市房价退烧

  张敏

  本报记者 张敏 北京报道

  10月21日,国家统计局在例行发布9月70大中城市房价的同时,颇为罕见地公布了部分热点城市10月上半月的房价涨幅。这也被认为是凸显调控效果,稳定市场预期的一种想法。

  从数据可以看出,今年9月,70大中城市新建商品住宅(不含保障房)涨幅攀高,平均环比和同比涨幅分别达到惊人的1.8%和9.34%。经过一系列调控政策的调整,到10月上半月,部分热点城市的房价涨幅就明显收窄。

  其中,9月新房价格涨幅最高的无锡,环比涨幅已从8.2%下降至4.4%,近乎腰斩。北京、上海等城市的房价涨幅也大幅缩水,深圳房价则在10月上旬出现环比负增长。

  而房价数据的变化,既能解释楼市调控政策于国庆前后集中发布的原因,也反映出政策立竿见影的效果。据了解,10月以来,热点城市房地产成交量出现明显下降,这意味着市场将迎来下滑周期,并继续给房价带来下跌压力。

  房价涨幅连创新高

  数据显示,今年9月,全国70个大中城市中,有63个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格出现环比上涨,1个城市出现持平,6个城市下跌。尽管房价上涨和持平的城市都比上月有所减少,但房价涨幅明显扩大。

  70个大中城市中,无锡以8.2%的涨幅居首,相比之下,8月房价涨幅最大的郑州,仅为5.6%。此外,上月郑州、杭州的涨幅分别为7.6%和5.5%,分居二、三位。济南、福州的涨幅也均超过5%。

  在去年末房地产市场回暖之初,一线城市成为房价的领涨者。但到今年3月以后,“领涨榜”一直就被二线城市“霸占”。4月到7月的四个月间,厦门、合肥、南京牢牢占据涨幅的前三。8、9月两月又全部易主,取而代之的是无锡、郑州、杭州等。

  这反映出资金流向的一种变化。即伴随着楼市的回暖,资金从一线城市流向东部“强二线城市”,又进一步流入其他二线城市。

  根据中原地产的统计,平均来看,9月70大中城市新房价格环比上涨1.8%,继上月的1.26%之后再度攀高。这也是自2011年统计局单独发布70城市房价数据以来,该指标连续两次创下新高。

  相比之下,上一次房价出现大涨的2013年,70大中城市新房价格的最高涨幅仅为1.09%。

  中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,9月房价的大涨是有迹可循的。一方面,9月单月,全国商品住宅销售面积达到创历史新高的1.55亿平方米,并推动了房价的上涨。另一方面,信贷的放量规模同样破纪录。

  这也能够解释,为何今年国庆节前后,22个主要城市集中出台大规模调控政策。这些政策涉及限购、限贷、限价等严厉手段,政策的范围和力度,均创下近三年来之最。

  而在此前,上海、深圳等一线城市,以及南京、苏州、厦门、武汉、郑州等二线城市也曾零星出台新政,但效果并不明显。

  部分市场遭遇“冰冻”

  北京某上市房企负责人这样阐述本轮政策的影响,“个别城市出台调控政策,在性质上属于个案,对全局影响并不大。这次调控虽然不是全国性的,但也覆盖了几乎全部热点城市,而且是集中出台,所以给市场带来的心理影响是很大的。”

  从市场表现看,苏州、南京等地的房地产项目已经出现大量“封盘”。因为房地产企业申报的价格未能通过审批,只得重新定价,或干脆暂停推盘。有数据显示,10月以来,不少城市的推盘数量和开盘去化率都出现下降。

  二手房市场同样受到影响。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向21世纪经济报道记者表示,10月上半月,我爱我家的新增买卖客户量环比减少了36%,北京二手住宅的网签量则下降四成。

  这种变化很快反映到房价上。按照统计局的数据,10月上半月,部分热点城市的房价涨幅明显收窄。9月新房价格涨幅最高的无锡,环比涨幅已从8.2%下降至4.4%,近乎腰斩。北京的房价涨幅从4.9%降至1.2%;南京的涨幅从3.7%降至2.0%。

  值得注意的是,10月上半月,深圳、成都的新房价格甚至出现负增长。深圳的房价从9月的上涨1.9%变成下降0.3%,成都则从上涨2.5%变成下降0.1%。

  上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,出现这种现象并不奇怪,因为新政对部分城市的投资投机需求起到了抑制作用,对房价泡沫的挤出效果明显,未来不排除更多城市出现房价下降。

  多数受访者指出,调控政策的影响才刚刚开始,市场正表现出一种“应激反应”。即当严厉的调控政策突然发布时,由于不了解政策的作用机制,市场往往会做出过度反应。如成交量骤然下降,房价下滑。

  且虽然出台政策的城市均为热点区域,但其带来市场情绪会影响到其他市场,造成全国楼市的整体性降温。直到经过1-2个月的缓冲期后,市场才会逐渐达成新的平衡。

  胡景晖表示,随着各城调控政策进一步的落地和实施,房价涨幅将越来越小,市场出现回落的城市会越来越多,全国房价将呈现出稳中有降的态势。

  但这对于房企来说并非好消息。上述北京房企负责人认为,即使没有调控政策,房地产市场也将很快进入一轮下行周期,对于此前在高点大量拿地的企业来说,潜在风险已经埋下。

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