首页 > 房地产 > 解读楼市调控20城:稀缺性成上涨要因

解读楼市调控20城:稀缺性成上涨要因

2016-10-10 07:38:07 来源:第一财经日报 评论:0 点击:4525

  [深圳房价自2014年10月开始便快速上涨,尽管之后涨幅有所放缓,但房价仍在上涨。这两年内,深圳大部分楼盘的价格已经上涨150%。]

  刚过去的“十一黄金周”,无疑成了“楼市调控周”。短短7天多个城市先后发布新楼市调控政策,本轮全国加入调控行列的城市达到20个。

  和以往不同的是,本轮楼市政策收紧仅限于少数热点城市,即一线城市和二线热点城市以及环一线城市周边的部分三四线城市。与此同时,广大三四线城市仍处于去库存的状态。

  本轮上涨过程中,哪些城市房价上涨最多、上涨压力最大?《第一财经日报》统计发现,全国约有20多个城市房价涨幅较大,或者正面临较大上涨压力,这些城市主要分布于长三角、珠三角、京津冀三大都市圈,东部的福建以及中西部几个人口大省的省会,这些城市中,目前大部分已经出台了调控措施。

  区域房价现状

  京津冀板块,主要是北京、天津、石家庄和廊坊。

  作为强一线城市,首都北京的房价上涨压力最大。北京实行限购已逾六年,9月30日晚北京出台并生效的新政主要加大了限贷力度。在9月末以来所有颁布新政的城市中,北京限贷力度之大仅次于深圳。

  在北京的限购从严的情况下,不少购买力也外溢到了天津、石家庄等。根据国家统计局的8月70个大中城市新建商品住宅价格指数,天津同比上涨了21%,位列全国前十。9月天津均价达到每平方米18925元,位居全国第9。河北省会石家庄,8月一二手房住宅环比涨幅均位列前10名,而廊坊目前均价则达到15753元/平方米。

  长三角城市群方面,表现在上海、杭州、苏州、无锡和南京。

  苏州、南京这两个二线城市自去年第四季度开始迅速上涨。由于存销比偏低,今年以来,苏州、南京继续高涨。根据中国城市房价行情平台的数据,目前南京的均价已经达到了每平方米23472元,位居全国第5。苏州房价上涨较快的不仅是市区,还有辖下的昆山、太仓等。目前苏州房价涨幅已逐渐趋稳,初步呈现高位横盘的状态。

  今年以来上海和苏州的投资客一起涌向无锡。8月无锡一二手房环比涨幅均高居全国第三。目前无锡市区的均价已经接近万元大关。

  杭州房价自2011年后经历了多年阴跌,从今年开始楼市重新火爆。2016年前8月的杭州(不含富阳)商品房总成交量达133562套,已超越了2015年全年。杭州楼市的库存迅速下降,成交价格迅速上扬。

  珠三角则是表现在深圳、珠海、东莞、广州和佛山。深圳房价自2014年10月开始便快速上涨,尽管之后涨幅有所放缓,但房价仍在上涨。这两年内,深圳大部分楼盘的价格已经上涨150%。

  珠三角房价涨幅第二的是珠海。合富房地产经济研究院院长龙斌对《第一财经日报》分析,珠海房价已多年持续坚挺。2015年珠海房价涨幅达到20%,今年又继续大幅上涨。根据中国房价行情平台的数据,今年9月珠海房价均价达到了20804元/平方米,位居全国第7,同比涨幅高达46%。

  相比之下,广州这几年的走势颇为平稳,总体来说广州本轮的上涨普遍在两至三成之间,涨幅位列全国第6。而东莞和佛山房价上涨,主要是来自一线城市购买力的外溢。

  福建省表现在厦门和福州,数据显示,9月份厦门新房均价已达到了每平方米36194元,稳居全国第四;中西部则是合肥、武汉、郑州、成都和南昌,9月合肥均价达到13298元,比去年同期上涨超过六成,是目前中西部地区中房价最高的城市,同样的情况也出现在武汉;山东省包括济南和青岛,今年国庆期间,济南的签约量达到了3746套,同比上涨294%。

  还有几个三四线城市,为嘉兴、常州、惠州和中山。这几个城市的房价上涨,主要是来自一线城市和热点二线城市的购买力外溢,而不是来自城市自身的刚需,一旦外来购买力撤退,这些城市楼市就会面临较大的风险。

  中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析,本轮房价快速上涨的城市可以分为两种类型,一种是揠苗助长,即在一线城市和二线热点城市,由于信贷宽松,这些城市的本地改善需求被过度拔高。另外一种则是中等二线、弱二线,以及一线城市辐射区,这些区域属于外来投资者进入,房价被推高。

  稀缺性成房价上涨重要因素

  那么,本轮房价上涨的因素主要是什么?

  张大伟分析,这一轮市场出现恐慌暴涨的主要原因有三点,即资金潮、资产荒、财富效应,换句话说就是天量的信贷加上优质资产缺少,以及房地产很多人赚钱。

  同样的信贷宽松,为何只有20多个城市上涨了,而其他城市没怎么涨,不少三四线城市还持续下跌?这就涉及到一个关键词:稀缺性。稀缺性体现在两个方面,一是只有人口持续流入的城市的核心地段才具有稀缺性,流入人口增加,需求才会增加。

  张大伟说,判断一个城市的房价走势,人口的净流入是最重要的指标。像大部分三四线城市和东北老工业基地,人口还在不断外流,房价就不会涨。可以说,本轮上涨的20多个城市中,主要是人口净流入较大的城市。

  人口净流入是判断一个城市房价是否上涨的最核心指标,但并不是唯一的要素,土地供应和库存也是衡量一定时期内房价走势的关键。

  比如,尽管厦门需求旺盛,但实际上2015年厦门的楼市成交量也就350万平方米,仅为广州、成都的一个零头,但为何厦门房价如坐火箭般上升呢?这其中最主要还是土地供应,过去多年厦门的土地供应一直明显不足,供应量非常小,这也是厦门楼市的稀缺性所在。如果厦门的土地供应能增加一倍,相信厦门房价很快会平稳下来。

  相反,如果一个城市人口也是在快速流入,需求很旺盛,但土地供应很充足,那么房价也能保持较为平稳。以一线城市广州为例,尽管近年来广州产业发展不如北上深,但再怎么差,广州经济也比厦门、珠海,乃至南京、苏州等地要好很多,需求更是要比这些二线城市旺盛很多,但广州房价却比很多二线城市平稳,这里面的关键一点还是土地供应,过去几年广州的土地供应一直很大,很好地满足了需求。

  同样的情况也出现在长沙、重庆等城市,近几年重庆、长沙的实体制造业发展十分良好,人口流入很快,房价却能保持平稳,一大原因还是供应充足。

  “从目前经验来看,凡是房地产市场比较平稳的,都是土地供应比较宽松的,节奏比较好。”中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞教授对本报记者表示,如果不是想把土地价格推高,而是想让经济健康平稳的话,政府应该有操作的办法。

綜合體育专题

黄金动态专题